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城市别墅价值引发思考 房源稀缺性或成推手

发布:2013-11-7 22:40:02  来源:互联网  浏览次  编辑:佚名


  一直以来,城市别墅作为沪上极其匮乏的高端住宅类产品,始终备受市场青睐,但由于其稀缺性明显,开发商惜售等因素的作用,沪上始终鲜有此类别墅产品的市场供应。而现阶段,尚东鼎作为最早进驻前滩板块的别墅类社区项目,其二期产品将正式推盘入市,随着该项目的入市,前滩板块高端居住氛围日渐浓厚。

  城市别墅匮乏

  长久以来,上海别墅就始终处于较为稀缺的状态下,尤其是作为最好的土地载体的城市型别墅更是有价无市,无论是供应量还是成交量均处在较低的水平线上。

  相关数据显示,2012年全年上海中环线以内的别墅成交量为120套。其中仅尚东鼎一个项目就成交了94套,占比达到79%。

  同策研究部总监张宏伟告诉记者中环线以内属于上海市版图的核心地段,基本已经没有土地供应,而可供开发别墅类产品的土地更几乎绝迹。因此该区域内的别墅产品存量已经非常少,而且剩余产品基本都是开发商自持的,地理位置决定了这些项目未来稳定且可期的升值空间,因此,开发商大多会将这类地段、户型较好的别墅产品保留下来。

  华燕研究部总监张晴怡则表示,地理位置的优越性决定了区域的成熟度会较高,也就导致土地匮乏和城市型别墅产品供应的稀缺。但即便抛开地段不谈,别墅类产品也必将越来越少。

  张晴怡进一步分析道,从供应上来看,2005年以来,限墅令的推出已经对1.0容积率以下的土地叫停,这意味着纯别墅社区将不再出现,别墅将面临卖一套少一套的情况。反观需求方面,市场对别墅住宅的需求不断增加,从2012年的别墅市场来看,供应进一步走低,但成交量是有所上升的,可见别墅市场的需求是有所回暖的。尤其再从绿城玫瑰园等项目的集中成交来看,对于高品质项目的需求度正不断提高。由此可见,在整个别墅市场日见稀少的情况下,优越性突出的城市型别墅势必会越发匮乏。

  另外,有业内专家指出,别墅项目为置业者提供了舒适的生活环境,但由于土地性质的关系往往距离市中心较远,周边生活配套存在一定程度的缺失,而上海核心范围内的别墅产品正好有效填补了此种缺失,这也是其价值更高的原因。

  稀缺性助推价值走高

  现阶段,上海中环线以内已经鲜有在售的别墅项目了,但凡有项目入市往往都能取得较好的市场成交。

  以位于前滩板块的尚东鼎为例,该项目自去年10月份入市以来,就始终保持着极高的市场成交数据。

  据克而瑞的数据显示,今年上半年,尚东鼎共成交了千万级别墅达32套,同期陆家嘴的千万级热销公寓滨江凯旋门的成交量为22套。

  对此,有专家解释,城市型别墅同时具备了“别墅”的稀缺性和“城市”的核心土地价值,因此具备极强的保值增值属性,自然成为当下购房者眼中的“香饽饽”。

  专家表示,纵观上海房地产市场,因GDP增长势头放缓以及保障房的不断推出,沪上房地产未来升值空间并不会太大,但中心区域的别墅产品因为其稀缺价值仍然具备很大的上升空间。

  不难看出,中环以内作为上海市中心范围,体现出来的地理优势始终符合李嘉诚所提出的“地段、地段还是地段”的楼市定律,也因其未来相对巨大的升值空间成为高端人群的“必争之地”。

  “除此之外,同区域内的同类产品的缺失也是其成功的因素。”张晴怡指出,前滩作为“十二五”期间,上海重点打造六大区域之一,建设规模350万平方米,规划人口2.5万人。从政府规划来看,前滩的发展目标定位为“第二个陆家嘴”,开发建设将充分借鉴小陆家嘴的经验,目标是“高于陆家嘴、优于陆家嘴、精于陆家嘴”,将形成体育传媒文化集聚区、非金融类跨国企业总部集聚区、“跳变型”企业总部集聚区以及现代化国际社区,与世博园区地块一起成为世界级的中央活动区。而目前,该区域内可售项目并不多,与尚东鼎相类似的高端别墅类产品更是极其缺乏,区域市场内对此类产品的需求被限购、限贷政策长时间抑制,因此该项目一经入市便取得快速成交。

  尚东鼎项目负责人表示,对于尚东鼎别墅来说,提供的还不仅仅是花园、露台、地下室、私家车位这些附赠空间,更有流水入园的梦幻般园林景观。已经实景呈现的尚东鼎,随流水入园,两岸遍布300年的紫薇、150年的金桂和100年的水铁等名贵植被,其间还点缀着各种艺术小品和喷雾系统,给人梦幻级的庄园感受。黄蜡石铺陈的池底和中东摩卡石的建筑相互映衬,给人以无上尊感。澳大利亚BORAL屋面瓦、日本伊奈面砖和中东摩卡石组成的三段式、大层檐、四坡顶造型,让赖特建筑风情更具典雅。比纽约“尚东”区建筑有过之而无不及的实景感受,让来自卢湾、徐汇、陆家嘴和联洋社区的高端改善型买家流连忘返,纷纷下定形成了尚东鼎千万级别墅的热销氛围。

  前滩成新兴高端住宅区

  必须提及的是,尚东鼎项目近期将会推出其二期产品,并陆续向市场提供与项目品质相匹配的商业项目。有专家指出,随着尚东鼎后期配套设施的入市,将有望激发整个板块的发展,成为高尚现代的宜商宜居之地。

  据尚东鼎项目负责人介绍,一方面,开发商专门研究美国尚东区的第二、三代以上的富人,他们已经不只是关注自身环境,公共环境的优越性与否也成为他们居家的重要参考,将中国“寓情于景”的审美情趣赋予尚东鼎的园林塑造,力求最大限度地把自然美意引入院落。此外,在尚东鼎社区外围,开发商还配建了类似“新天地”的洋房邻里、亲和式商业街,进一步完善社区的商业配套。

  伴随着尚东鼎二期项目的入市,前滩板块的高端居住氛围得到进一步的提升,将填补陆家嘴、外滩沿江区域发展的局限性以及延伸沿江板块的经济发展带,为整个区域及市场增加发展空间和活力的作用。

  业内专家指出,前滩板块占据了上海优越的地理位置,并有着高标准的政府规划作为后盾,未来将吸纳板块主要交通干道可以直达的周边板块人群的购买能力和需求,比如说周边的陆家嘴板块、黄浦江对面的徐汇滨江板块等等。尤其是陆家嘴板块,其本身中高端需求没有办法通过板块内市场来满足,一定会产生外溢的现象,前滩板块就有可能通过便利的交通吸纳陆家嘴外溢的中高端需求。这些需求人群的中高端购买力特征一定程度上决定着前滩板块将走向高端住宅区。

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