您所在的位置:丰润信息港 > 生活频道 > 房产家居

北京顶级豪宅争霸战:售价或超15万元/平米

发布:2014-1-17 16:36:03  来源:互联网  浏览次  编辑:佚名


  北京顶级豪宅(成交价超过10万元/平方米)市场发展一直慢于香港、上海。直到2013年夏,融创以7.3万元/平方米拿下农展馆地王后,一直波澜不惊的北京顶级豪宅市场开始重新估价。记者从亚豪机构获悉,2014年北京将涌现出7个顶级豪宅项目。加上目前在售的11个顶级豪宅,四环内正在成为顶级豪宅的主战场。

  11个顶级豪宅项目在售

  2013年北京商品房价强劲上涨,不少研究机构将高端住宅的门槛从以往的每平方米4万元上调到6万元,而北京顶级豪宅的单价门槛也迅速向10万元靠拢。2014年将入市的北京院子、融创农展馆地块、骏豪中央公园广场等项目的报价则有望向15万元/平米靠近。

  豪宅研究院院长朱晓红表示,地段是顶级豪宅最核心的因素。朝阳、东城、西城、海淀这四个区会集了北京90%的顶级豪宅。

  价高量少也是顶级豪宅的市场特征。据悉,过去三年,北京总价在3000万元以上的房源,每年的成交量都在100套左右,而单个顶级豪宅项目每月的成交数一般都是个位数。

  今年约10个顶级项目或入市

  据亚豪机构统计,预计2014年入市的顶级豪宅将达到7个,数量创下北京近年之最,其中泰禾·北京院子、中赫·万柳书院、融创农展馆项目三个地块是公开拍卖拿地,从“地王”顺理成章过渡到“楼王”,其余4个项目都是以收购等形式获得土地。

  此外,据了解,还有几个潜在豪宅将在今年入市。比如,绿城在京西高端项目御园,已经启动与融创的合作,业内猜测该项目可能在今年入市。不过融创方面此前表示,该项目具体入市时间、价格安排都未确定。佳兆业收购的原长安8号或在今年三四季度入市,但具体入市时间,开发商表示暂无时间表。天润、广州城启在长安街沿线的两个项目都会在今年下半年入市。其中,天润项目位于王府井,案名及价格还未确定;广州城启皇城根项目案名为东华府,预计售价在30万元/平方米左右,它是别墅项目,会有大面积的地下空间赠送。

  随着顶级豪宅供应增大,房企竞争激烈,各方对项目打磨也更加精细。同时,业内人士预计,北京顶级豪宅的售价有望冲高到15万元/平方米以上。比如,位于朝阳公园旁边的骏豪中央公园,住宅部分共50多套房源。“销售方面不担心”,骏豪集团总裁张辉透露,多套房源已被预订。

  风险大收益高的“游戏”

  “很多房企做豪宅都是不得不做”,万科北京副总经理肖劲此前对记者表示,北京土地价格过高,为了确保利润房企不得不尝试开发高端产品,但顶级豪宅也是高收益高风险的开发模式。

  一位不愿具名的顾问行高层表示,顶级豪宅的销售周期往往以年计算,开发商从回款考虑可能最终还是会搭配一些回款快的产品。

  “随着中国财富阶层的持续增长,以及中国人爱买房子的民族特性,未来北京顶级豪宅市场一定会向着伦敦、纽约看齐。”高力国际华北区董事总经理杨达如是说。

  ■ 观点

  多名业内人士都向新京报表示,在北京市大批量供应自住房土地的影响下,预计未来新增的普通商品房价格会出现“被高端化”,虽然2014年顶级豪宅供应会增加,但市场占比非常小,对整体的商品房房价和成交并不会造成大的影响。

  豪宅的报价并不等于实际成交价。比如朝阳区一项目报价为12万-13万/平方米,但去年12月其成交4套房源,网签均价约为8万元/平方米。对此,亚豪机构市场总监郭毅解释,购买顶级豪宅的客户群体能通过各种渠道获得较高折扣。

  【豪宅争霸】

  融创农展馆项目

  最贵楼盘预计今秋亮相

  售价:将超15万元/平方米

  “皇冠上的明珠”,这是融创中国董事长孙宏斌眼中的农展馆地块。这块刷新了北京乃至全国住宅用地单价的项目,将被打造为国际顶级豪宅。

  农展馆地块位于北京东三环外侧,规划面积约5.9万平方米,拿地总成本为43.24亿元,折合楼面价为7.3万元/平方米。

  根据1月8日融创方面人士的介绍,农展馆项目将推出大平层产品,主力户型在230-300平方米之间。融创执行董事、北京公司总经理荆宏透露,农展馆项目预计春节后开工,争取在今年九十月份亮相。至于具体开盘时间,荆宏表示要看到时取证情况。

  此前,融创也曾表示将加快农展馆项目开发。对于坚持的高端精品战略,融创自去年以来不断强调,高端项目也可以实现高周转。

  谈到备受关注的农展馆项目售价,1月8日,孙宏斌再次透露,该项目价格整体预计在15万元/平方米以上。其中部分优质房源,如西侧临湖位置的房源售价最高可达30万元/平方米。

  按照单价15万元/平方米、主力户型230-300平方米测算,农展馆项目主力户型单套价格将超过3400万元。对于最终入市价格,融创方面表示还要看届时审批情况。另据荆宏透露,农展馆项目整体货值将在100亿-120亿元之间。

  据悉,由于定位于国际顶级住宅,农展馆项目将突出硬件、软件两方面的品质,更加关注细节;其营销也将不同于一般中高端产品。融创北京公司营销中心总经理楼艳青表示,顶级产品面向窄众,将注重圈层、渠道营销。

  中赫·万柳书院

  “钓7”升级版

  售价:预计为12万-15万元/平方米

  在地铁10号线巴沟站西侧,中赫·万柳书院售楼处已经建成。中赫·万柳书院,正是继钓鱼台7号院之后中赫置地高端地产的又一代表作。

  2012年7月,中赫置地以26.3亿元、配建1.64万平方米回购房的条件竞得万柳地块。纯商品住宅部分楼面价约4.15万元/平方米,是当时北京宅地单价的新高。在拿地一年半之后,该项目的产品规划及打造已经清晰。

  据中赫集团新闻发言人朱敏介绍,万柳书院共14栋楼301套精装房源,规划为5-7层花园住宅。户型面积在205-530平方米之间,分48种户型。万柳书院整体建筑风格,呈现出老北京“印象灰”的立面。

  在成功打造钓鱼台7号院的基础上,中赫也对万柳书院进行了升级,用材也更为讲究。例如项目选用的荷兰手工黏土灰砖,小小的一块,成本约1欧元。

  早在2013年年中,不少高端置业者开始打探万柳书院的入市时间。据悉,目前万柳书院已接待意向客户数量约1600组,是可供房源套数的5倍多。

  中赫方面没有透露万柳书院未来售价。有业内人士分析,万柳书院周边二手房如万城华府的售价已超过11万元/平方米。考虑到新盘属性及产品特点,万柳书院入市价格预计在12万-15万元/平方米。

  长期关注高端住宅市场的亚豪机构市场总监郭毅认为,万柳书院是居住属性非常强的项目。考虑到其从拿地至今已有一年半,预计中赫对周转率要求会高一些。加上市场认知度高,也容易实现快销。郭毅预计,万柳书院开盘后一年能消化总量的50%-60%。

  泰禾北京院子

  筹备已久,只等预售证

  售价:待定

  作为2013年颇受关注的豪宅项目之一,北京院子在2014年伊始便传出“农历新年前或将入市”和“最早5月后开盘”两个版本。对此,泰禾集团相关负责人表示:“我们是想越快越好,但一切还要看建委审批预售证的情况。”

  2013年1月,泰禾竞得孙河地块,折合楼面价为28559元/平方米。拿地后,泰禾在第一时间便宣布将延续“院子”血统,打造中式风格院落产品;去年8月,北京院子在太庙举行了盛大的亮相仪式并宣布即将入市。“项目本身在去年10月已经具备入市条件了。”该项目负责人表示,自从北京市住建委叫停4万元以上项目预售证审批之后,北京院子的取证工作已经暂停。该负责人表示,2014年肯定是要入市,但时间仍要以住建委发证为准;而推货的数量和价格也将视发证时机来判断。“如果年前能取证,首次开盘量会是五六十套;但如果到了五六月份才能获批,可能就不是这个出货速度。”该负责人表示。

  2014年的孙河区域竞争将白热化。除了在售的龙湖·双珑原著,日前有消息称,首开孙河项目也有入市意愿。对此,上述泰禾人士表示,在别墅市场,泰禾不惧怕任何对手,与其他产品类型的定位有所不同,集团对于别墅市场的战略就是要“领跑”。

  对于项目预期,一位不愿具名的业内人士表示,孙河区域经过去年的“熟化”,市场接受度高,但区域内的竞争也会很激烈。泰禾北京院子作为区域内唯一主打中式风格的产品,有独特性,对于客户的吸引程度也具有唯一性,但推盘时间仍是决定其销售预期的主要因素。

  万科地安门项目

  未确定今年能否开盘

  售价:待定

  万科地安门项目,紧邻景山公园的黄金地段。项目净用地面积仅约4000平方米,容积率3.5,总建筑面积约1.4万平方米。该项目原系新加坡凯德集团旗下所持有的一个住宅项目,去年5月由万科接手。据万科公告显示,共支付地价款6.92亿元的价格接盘,拥有该项目90%的权益。

  值得一提的是,经初步估算,该项目收购成交约为4.9万元/平方米,几乎与目前万科旗下另一高端项目如园5万元/平方米的均价不相上下。

  “肯定要做超高端产品,但具体的项目规划还在做,不具备向外透露的条件。”万科集团北京公司相关负责人日前表示,由于项目体量很小,加之尚未进入对外宣传阶段,并未引起太多的市场注意力。而对于该项目能否在2014年推出,万科方面表示,太多不确定因素,无法给出肯定答复。

  万科旗下的高端项目屈指可数,而目前在京销售的如园似乎也并未突破市场预期。对于地安门项目的未来预期,万科上述负责人则表示:“还是留给市场检验吧。”

  业内此前预计,根据项目所处的地段来看,最终入市时价格会达到8万-10万元/平方米;因此有人称万科此宗交易算是捡了便宜。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,如果这个项目做好了,将会是北京顶级住宅市场的又一个新标杆。但她同时指出,关键还需要看产品,此外还要兼顾市场的接受程度。

  另一位不愿具名的业内人士认为,该项目已经定型,后期调整空间有限。“除了硬件条件,软件条件也是如此,前期得有巨大投入,才能打动购房者。”

  首创禧瑞都·天禧

  CBD豪宅走“慢销”路线

  售价:12万-13万元/平方米

  “天禧是禧瑞都项目的楼王,共57套精装房源,2013年只推出了不到30套,卖了近20套房”,首创禧瑞都·天禧项目营销经理罗超表示,项目为南北通透的400平方米户型,成交均价为4000万-5000万元/套。随着CBD核心区住宅的日渐稀少,2014年项目将提升售价,目前报价已上升至12万-13万元/平方米。

  禧瑞都·天禧,北京CBD区域的豪宅代表项目,位于CCTV大厦北向50米。记者在现场看到,小区闹中取静,已是准现房,为CBD非常稀缺的住宅项目。首创置业能斩获这块宝地,得益于首创多年前就进驻片区进行整体一级开发,首创禧瑞都的拿地时间较早,2009年开盘以来一直为首创贡献着高额利润。

  “我们不想卖得太快”,罗超介绍,禧瑞都共5栋楼,1、2、3号楼主力户型为110-200平方米,已全部售罄;2013年中推出的天禧楼王位于4号楼,2014年中将全部交房;而5号楼还未建。天禧推出了三个样板间,375平米、395平米的三居、四居,配备18米的大尺度开窗。而购买客群主要是在CBD工作的企业主,其中不乏颇具影响力的艺术家。

  “这是北京CBD核心区的最后一块住宅用地。”天禧项目副总经理邹双喜此前对新京报记者表示,首创会将地块的价值发挥到最大,目标是满足财富金字塔尖人群对收藏和宜居的两大需求。

  亚豪机构市场总监郭毅也表示,虽然天禧项目并非最新的顶级豪宅,但项目地段极为优越,只要不发生大的经济危机,预计房价每年都有上涨空间,开发商也并不会急于回款。

相关文章

赞助商推广链接
Copyright © 2003-2009 Fengrun.TV All rights reserved.